نقد و بررسی فرایند صدور مجوزهای ساخت و ساز
سرمایه گذاری را در املاک برای دست یابی به سودهای کلان یا حفظ قدرت پول شان انتخاب می کنند. در این میان نکته حائز اهمیت برای اقتصاد این است که با ساختمان سازی چرخ بسیاری از صنایع دیگر به حرکت در می آید و باعث ایجاد اشتغال می شود.
فقدان سیاست های کارآمد بانکی و پولی در بخش مسکن، سلطه سوداگری افسار گسیخته و همچنین نبود یک برنامه بلندمدت برای تولید در این بخش سبب شده تا همواره بعد از یک دوره رونق، شاهد رکود ساخت و ساز باشیم که پیامد آن به شکل جهش قیمت ها جامعه مصرفی را دچار مشکل کرده است. هر چند بر اساس قانون، مسئول نظارت عالیه و برنامه ریزی برای بخش مسکن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است اما این به معنای نفی نقش سایر نهادها مانند شهرداری ها که بیش از 70 درصد درآمدشان از محل صدور پروانه ساخت تامین می شود، نیست. با این مقدمه «ساختمان» سراغ کارشناسان و مسئولان مدیریت شهری رفته و نظرات آنها را در خصوص «نقش شهرداری در رکود ساخت و ساز» جویا شده است.
رتبه 70 تا 120 ایران در زمینه سرعت صدور مجوز
مهدی روانشادنیا، عضو سابق هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران و عضو هیئت علمی دانشگاه علوم تحقیقات به خبرنگار «صما» گفت: بی شک شهرداری ها با تعیین تعرفه صدور پروانه بر هزینه تمام شده ساخت و ساز و رونق آن تاثیرگذار هستند.
وی افزود: معضل زمان بر بودن اخذ مجوز ساخت و دریافت پایان کار در عمده شهرداری های کشور به چشم می خورد و تلاش در جهت تسهیل مقررات می تواند در تسریع عرضه واحدهای مسکونی و همچنین کاهش قیمت تمام شده نقش غیرقابل انکاری ایفا کند.
روانشادنیا ادامه داد: هر ساله گزارشی در رابطه با میزان سهولت کسب و کار در کشورها منتشر می شود که یک بخش این بررسی ها مربوط به صدور مجوز ساخت و ساز در کشورهاست. کشور ما از این لحاظ معمولا در رتبه های 70 تا 120 قرار می گیرد و این نکته بدان معناست که از نظر زمان صدور پروانه بسیار ضعیف عمل می شود.
عضو سابق هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به اینکه صنعت ساختمان با بسیاری از رسته های شغلی ارتباط مستقیم و غیر مستقیم دارد، اظهار داشت: در رابطه با صدور پروانه ساخت باید از آخرین تجربیات کشورهای توسعه یافته برای تغییر این وضعیت استفاده کنیم.
صدور 48 ساعته مجوز ساخت در کشورهای توسعه یافته
ایرج رهبر، نایب رییس هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران نیز به خبرنگار «صما» گفت: چنانچه شهرداری برای کاهش هزینه های صدور پروانه اقدامی انجام دهد، بی شک در افزایش ساخت و ساز موثر خواهد بود.
وی افزود: شهرداری ها به تصور اینکه با افزایش میزان عوارض صدور پروانه می توانند درآمدشان را افزایش دهند، اقدام به اخذ عوارض می کنند در حالی که امروزه درآمد شهرداری ها به شدت کاهش یافته است چرا که افزایش هزینه ها باعث خروج سازندگان از بازار شده است. معتقدم چنانچه شهرداری ها به دنبال کاهش عوارض باشند، با استقبال بیشتر سازندگان درآمد زایی بیشتری خواهند داشت.
رهبر ادامه داد: بالا رفتن هزینه های ساخت، سازنده را مجبور به تعیین قیمت بالاتر ساختمان در زمان فروش می کند و از طرفی به دلیل اینکه مصرف کننده نهایی قدرت خرید لازم را ندارد، از بازار خرید و فروش خارج می شود. در چنین شرایطی طبیعی است که سازنده دست به احداث پروژه جدید نزند و همین اتفاق کمبود عرضه و در نتیجه جهش قیمت ها را در سال های آتی به دنبال دارد.
وی در ادامه به طولانی بودن فرایند صدور پروانه ساختمان اشاره کرد و گفت: در کشورهای توسعه یافته حضور فیزیکی برای دریافت پروانه لازم نیست. کارها سیستماتیک انجام می شود و سیستم نهایتا ظرف مدت 48 ساعت اقدام به صدور پروانه می کند. چنانچه مشکلی با نقصی در مدارک متقاضی وجود داشته باشد، همان لحظه به صورت سیستماتیک به اطلاع متقاضی می رسد. این اتفاق ضمن اینکه از خواب سرمایه جلوگیری می کند، مانع بسیاری از زد و بندهای احتمالی می شود.
نایب رییس هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران اظهار داشت: حدود 30 درصد هزینه های ساخت و ساز ناشی از عوارض صدور پروانه، انشعابات و خدمات مهندسی است در حالی که با یک نگاه واقع بینانه می توان بسیاری از هزینه ها را کاهش داد.
تغییر قوانین در جهت درآمدزایی بیشتر
حسن صفری، سازنده دارای صلاحیت نیز به خبرنگار «صما» گفت: متاسفانه در طول دو سال اخیر با تغییر برخی قوانین توسط شهرداری تهران، سازنده ها مجبور به پرداخت هزینه های بسیار بالا در فرایند ساخت و ساز شده اند. به طور مثال قانون 2+60 (ساخت 60 درصد طول ملک بعلاوه دو متر) را ملغی کرده اند و فقط اجازه ساخت 60 درصد طول زمین می دهند. از طرفی با توجه به اینکه در گذشته ساخت و سازها با این قانون اجرا شده است، ساختمان های جدید دچار مشکلاتی مانند فقدان نور می شوند. برای رفع این مشکل، شهرداری پیشنهاد استفاده از نور گیر را به سازنده می دهد و بعد جریمه بسیار بالایی بابت همین نورگیر اخذ می کند.
وی با بیان اینکه شهرداری ها یکی از مهم ترین عوامل افزایش قیمت ساخت و ساز و رکود هستند، اظهار داشت: هزینه های ساخت و ساز سر به فلک کشیده و سازنده ترجیح می دهد با پولش وارد بازارهایی مانند ارز، سکه شود. همین امروز میزان ساخت و ساز به کمتر از 10 درصد دوران رونق رسیده و بسیاری از سازندگان به جای ساخت و ساز رو به واسطه گری آورده اند.
این سازنده ادامه داد: دفاتر خدمات الکترونیک را با هدف برون سپاری وظایف شهرداری ایجاد کرده اند اما علاوه بر اینکه برای انجام خدمات از سازنده پول دریافت می کنند، در بسیاری موارد با شهرداری ها تداخل کاری دارند. به طور مثال نقشه های ملک هم در دفاتر بررسی می شود و هم در شهرداری.
صفری با بیان اینکه سازنده مجبور است هزینه های ساخت و ساز را با بالا بردن قیمت ها پوشش دهد، خاطر نشان کرد: در کشوری مانند ژاپن ظرف دو ساعت مجوز ساخت و ساز را صادر می کنند و در همین تهران در بهترین حالت 6 ماه طول می کشد و این گذر زمان قطعا با تورم در مصالح و کالاهای ساختمانی همراه خواهد بود.
تمام فرایند صدور پروانه دست شهرداری نیست
رسول کشت پور، شهردار منطقه دو در گفت و گو با خبرنگار «صما» در رابطه با صدور پروانه های ساخت و ساز گفت: فرایند صدور پروانه ساختمانی طولانی است و نظر سازندگان را در این خصوص تایید می کنم اما مساله اینجاست که تمام این فرایند در اختیار شهرداری نیست.
وی افزود: بخشی که در اختیار شهرداری است از سرعت لازم برخوردار است اما آنجایی که باید برای تاییدیه از نهادهایی مانند ثبت، سازمان نظام مهندسی، سازمان ملی زمین و مسکن و ...استعلام بگیریم، فرایند را طولانی می کند.
وی با بیان اینکه بر اساس بررسی هایی که سال گذشته در خصوص زمان صدور پروانه انجام شد، میانگین این مدت زمان در منطقه دو 47 روز بود، اظهار داشت: ما تمام پتانسیل مان را برای صدور سریع تر پروانه ساخت همواره در جهت تسریع امور سازندگان به کار می گیریم و قطعا با هم افزایی و تعامل بیشتر بین نهادهای مختلف این زمان هم کاهش خواهد یافت.
کشت پور در مورد اصلاحیه عوارض که ابتدای امسال در شورای شهر مورد تصویب قرار گرفت، اظهار داشت: در منطقه دو با توجه به قیمت مسکن که متاثر از شرایط اقتصادی کشور است، عوارض معقولی در نظر گرفته شده است و فقط در خصوص حذف پارکینگ عوارض بالاتر از حدود مد نظر است که به نظر می رسد نیازمند تجدید نظر باشد.
شهردار منطقه دو اضافه کرد: به سازمان نظام مهندسی بر اساس توافقی دو طرفه 40 روز فرصت داده ایم که نقشه ها را بررسی و کنترل کنند. چنانچه ظرف این مدت نظام مهندسی این فرایند را انجام ندهد، پرونده به شهرداری بر می گردد و سایر اقدامات برای صدور پروانه انجام می شود.
وی با اشاره به اینکه میزان پروانه های صادره متاثر از شرایط اقتصادی کشور است، اظهار داشت: تقریبا 40 درصد کاهش صدور پروانه اتفاق افتاده است و این موضوع قطعا روی درآمدهای شهرداری منطقه دو تاثیر گذار است.
رکود ساخت و ساز ربطی به شهرداری ندارد
محمد رضا جلیلیان، معاون شهرسازی و معماری منطقه سه تهران نیز به خبرنگار «صما» گفت: در حال حاضر و در دوره جدید مدیریت شهری تاکید زیادی بر صدور پروانه ها در سریع ترین زمان می شود و هیچ گونه اتلاف وقتی در شهرسازی منطقه سه در بخش های از قبیل دستور نقشه، عوارض صدور پروانه، تهیه پیش نویس ها و ... نداریم.
وی افزود: یکی از عواملی که باعث تاخیر در صدور پروانه می شود مربوط به دفتر خدمات الکترونیک است که با آنها جلساتی برگزار کرده ایم و آنها را برای تسریع در امور توجیه کرده ایم. از طرفی بخش دیگری از مشکلات ما مربوط به مدیریت گذشته شهرداری است که به دلیل استارت صدور برخی مجوزهای عجیب و غریب هم اکنون مشکلاتی به وجود آمده است. بنابراین پرونده هایی که متعلق به دوره گذشته هستند، وارد سیستم شهرداری می شوند و به دلیل زمان بر بودن روی زمان صدور سایر پروانه ها تاثیر می گذارد.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه سه ادامه داد: از سال 90 عوارض صدور پروانه فقط طی دو مرحله جمعا 33 درصد افزایش یافت این در حالی است که تمام خدمات و کالاها از سال 90 تا کنون حدود 15 برابر افزایش یافته است. بر همین اساس شهرداری در اقدامی به موقع این عوارض را به سمت منطقی شدن پیش برد به گونه ای که از 70 تا 150 درصد افزایش عوارض صدور پروانه در مناطق 22 گانه منظور شد.
جلیلیان اظهار داشت: شهرداری در دوره جدید به دنبال مسائلی مانند تراکم فروشی نیست و از طرفی هزینه اداره شهر را باید تامین کند. از سوی دیگر تعداد پروانه ها در مقایسه با گذشته کاهش محسوسی داشته است. بنابراین طبیعی است که همگام با تورم عمومی و همچنین تورم بخش مسکن این عوارض افزایش یابد.
وی با بیان اینکه رکود بازار ساخت و ساز ربطی به شهرداری ندارد، گفت: این اتفاق به دلیل فضای اقتصادی جامعه و همچنین تحریم های بین المللی است.
منبع :مجله ساختمان -شماره بهمن
