رشد 103.9درصدی قیمت مسکن در فروردین سال‌جاری نسبت به مشابه سال 97 و کاهش 32.2 درصدی معاملات در این مدت، به خوبی وضعیت رکود- تورمی بازار مسکن را در نخستین ماه سال‌جاری بازنمایی می کند. جهش قیمت مسکن از ابتدی سال گذشته و تداوم این وضعیت، رکود تورمی را برای بازار مسکن به همراه داشت، رکودی که قدرت خرید متقاضیان را به شدت کاهش داد.
برای شفافسازی در این زمینه نگاهی به وضعیت قیمت مسکن در فروردین 97 و پیش از آغاز جهش و در فروردین سال‌جاری راهگشاست. خریداری که در فروردین 97 با 414 میلیون تومان صاحب یک خانه 75 متری می شد در سال 98 برای خرید چنین واحدی باید 840 میلیون تومان هزینه کند.
در این میان، با افزایش چشمگیر قیمت مسکن، شاخص دسترسی مسکن افزایش قابل ملاحظه ای داشت، این شاخص از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی 75 متر مربعی به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می شود و مفهوم عدد به‌دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می دهد.
براساس آمار رسمی منتشر شده این شاخص در سال96 به عدد 6 رسیده بود، درحالی که شاخص دسترسی به مسکن در سال91، 8 بوده است به این معنا که اگر یک خانوار شهری در ایران همه درآمد سالانه خود را برای خرید مسکن پس انداز کند، بعد از 6 سال می تواند صاحب یک واحد مسکونی 75 متر مربعی شود. اما برای تعیین شاخص دسترسی مسکن در سال 98 باید قیمت هرمترمربع 11.2 میلیون تومان را در 75 متر مربع ضرب کنیم که عدد 840 به دست می آید بعد این رقم را در متوسط حقوق ماهیانه یعنی 1.5 میلیون تومان تقسیم کنیم و عدد حاصل را بر 12 ماه تقسیم کنیم تا تعداد سال های در انتظار به دست آید که با این فرمول شاخص دسترسی مسکن در شرایط کنونی46 سال می‌شود یعنی یک متقاضی مسکن باید تمام حقوق ماهیانه خود را 46 سال پس انداز کند تا بتواند خانه دار شود.
بی اثر شدن روش پس انداز برای خرید مسکن و افزایش شاخص دسترسی مسکن در شرایطی است که چندی پیش اسلامی وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این که آیا با توجه به رشد قیمت مسکن پس انداز هنوز هم می تواند مردم را صاحب مسکن کند، اعلام کرد که با بلیت بخت آزمایی که نمی‌توان صاحب مسکن شد و پس انداز که از گذشته بوده می‌تواند در خانه‌دار کردن مردم کمک کند.
اما سوال این است که آیا یک متقاضی مسکن می تواند 46 سال تمام حقوق ماهیانه خود را پس انداز کند؟ آیا در شرایط کنونی و جهش قیمت تمام کالاها و خدمات، خانوارها می توانند علاوه بر چنین هزینه سرسام آوری، مبلغ جداگانه‌ای را برای سرمایه‌گذاری مسکن هزینه کنند؟ یک کارشناس مسکن با اشاره به اینکه اگر متوسط قیمت مسکن را با حداقل دستمزد مقایسه کنیم، میزان زمان انتظار و پس‌انداز برای خرید مسکن به 70 سال می‌رسد، گفت: بر اساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 11 میلیون تومان و حداقل حقوق 1.5 میلیون تومان باشد، به نظر می‌رسد یک متقاضی مسکن باید 70 سال پس‌انداز کند.
مهدی روانشادنیا در گفت‌وگو با فارس، در پاسخ به این که با توجه به رشد قیمت مسکن آیا متقاضیان مسکن می‌توانند با پس‌انداز صاحب خانه شوند،گفت: اگر رفتار بازار مسکن را ملاک قرار دهیم، باید گفت که در حال حاضر قیمت مسکن در بازار به سقف قیمتی نزدیک شده است، پس اگر کسانی موفق به خرید مسکن نشدند، پیشنهاد این است که صبر کنند.
روانشادنیا با اشاره به اینکه به هر حال اثرات نرخ ارز روی بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، گفت: پیش بینی می شود که تا 3 سال دیگر بازار مسکن احتمالا در همین سطح قیمتی باقی بماند، اما چند عامل است که بر بازار مسکن اثرگذار است. این کارشناس مسکن اضافه کرد: شاید مکانیزم‌های تأمین مالی مسکن هم به نوعی بتواند به متقاضی مسکن کمک کند شاید بتواند زمان انتظار را اندکی کاهش دهد، پس این منابع مالی و سقف کنونی تسهیلات مسکن هم چندان نمی‌تواند پاسخگوی خرید مسکن باشد. او تأکید کرد: به نظر می‌رسد تقویت تولید و عرضه مسکن باید از سوی دولت جدی گرفته شود تا بتوان با متعادل کردن عرضه و تقاضا از رشد جهش‌گونه قیمت مسکن جلوگیری کرد تا متقاضیان مسکن بتوانند با پس‌انداز و دریافت منابع مالی و تسهیلات اقدام به تهیه و خرید مسکن مناسب کنند.
روانشادنیا افزود: به هر حال مکانیزم های تامین منابع مالی و تسهیلات شاید به نوعی بتواند به خانه دار شدن کمک کند، اما سقف کنونی تسهیلات مسکن پاسخگوی خرید مسکن نیست و پوشش چندان مناسبی در شهرهای بزرگ برای خرید نمی‌دهد.
افزایش زمان انتظار برای خانه‌دار شدن
بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۳ منتشر کرد، سال‌های 1389 تا 1391 بیشترین طول دوره انتظار برای مسکن دار شدن خانوارهای ایرانی بود، به طوری که در سال 89، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک سوم درآمد خود برای خانه دار شدن باید 35 سال انتظار بکشد و این میزان در سال 90 با افزایش درآمد به 33 سال و در سال 1391 با افزایش قیمت مسکن به 36 سال رسید. این آمار درحالی است که شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد نمونه 100 متر مربعی با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال 1376 پنج سال و در سال 1383 پنج سال و در سال 86 به 6 سال رسیده است.
در سال 1371 هر خانوار ایرانی با محاسبه قیمت یک واحد نمونه 100 متر مربعی به ارزش 2 میلیون و 700 هزار تومان و درآمد 354 هزار تومان طول دوره انتظار(ذخیره یک سوم درآمد سالانه خانوار) 18 سال بوده است که در سال 1376 با افزایش درآمد به 1میلیون و 211 هزار تومان و قیمت مسکن 5 میلیون و 970 هزار تومان طول دوره انتظار به 15 سال رسیده است. طبق گزارش های منتشر شده، رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته قطعا این آمارها را جابه جا کرده است، به طوری که اگر درآمدها را به میزان نرخ تورم رشد کرده تلقی کنیم، این رشد قیمت مسکن است که از این نرخ تورم پیشی گرفته و هر خانوار ایرانی که حداقل دستمزد را دریافت می‌کند، حداقل باید ۴۰ سال پس انداز کند تا بتواند صاحب مسکن شود. تمرکز بر روش پس انداز کردن به عنوان مهم‌ترین روش برای خانه دار شدن از سوی وزیر سابق راه و شهرسازی مطرح و از سوی وزیر جدید پیگیری می‌شود با تاسیس صندوق پس انداز مسکن یکم با سقف پرداخت ۸۰ میلیون تومان وارد فاز عملیاتی شد، این شیوه شاید در همان سال ۹۳ می توانست تا ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد، اما با توجه به رشد لجام گسیخته مسکن راهگشا نیست.
با توجه به اینکه د ر گروه هدف این برنامه (یعنی خانوارهای فاقد مسکن ملکی) پس‌انداز قابل توجهی وجود ندارد و سپرده گذاری در این صندوق( با پوشش کمتر از ۲۰ درصدی قیمت یک واحد مسکونی) هم کم اثر است، باید از راهکارهای دیگری برای خانه دار کردن مردم استفاده کرد.
راهکارهای کاهش دوره خانه‌دار شدن
با توجه به افزایش شاخص دسترسی مسکن و نزدیک شدن آن به 46 سال سوال این است که چه راهکارهایی برای کاهش این شاخص وجود دارد؟ ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران دو راهکار را برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن پیشنهاد کرده و گفت: افزایش قدرت خرید بدون افزایش سقف تسهیلات و همچنین کاهش قیمت مسکن دو راهکاری است که دولت می‌تواند برای بهبود وضعیت بازار مسکن اتخاذ کند.
او معتقد است، کاهش قیمت مسکن تنها درصورتی اجرایی خواهد شد که دولت با ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تولید مسکن در کشور را افزایش دهد. به‌عبارت دیگر، با توجه به اینکه درحال حاضر برای پاسخ به تقاضای مسکن در کشور، باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، در نتیجه نیاز است، دولت ابتدا با ارائه تسهیلات ازجمله زمین ارزان‌قیمت و سایر تسهیلات ارزان، زمینه افزایش تولید مسکن را فراهم کند.»
بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه هم در این باره گفت: برای جبران کسری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن، برنامه درازمدتی نیاز است که باید براساس آن زمینه تولید متناسب با تقاضا آغاز شود و برای اجرای این طرح باید همه ابزار‌های مالی در اختیار مسکن و بخش خصوصی قرار داده شود.
